11月13日傍晚，財政部、稅務(wù)總局、住建部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》，明確多項(xiàng)支持房地產(chǎn)市場的稅收優(yōu)惠政策。此次在降低需求端交易稅負(fù)和供給端開發(fā)稅負(fù)同步發(fā)力，是近年來力度最大的一次定向減稅。

追溯來看，從9月29日一線城市落實(shí)房地產(chǎn)市場調(diào)控自主權(quán)，因城施策調(diào)整住房限購政策以來，有效落實(shí)存量政策，加力推動增量政策落地見效的動作就未停止。10月17日，住建部、財政部、自然資源部、人民銀行、金融監(jiān)管總局等五部門打出一套推動房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的政策“組合拳”，即“四個取消、四個降低、兩個增加”。11月8日，全國人大常委會辦公廳舉行新聞發(fā)布會宣布，增加地方化債資源10萬億元。

此次，財政部又出臺大力度的減稅政策，是在促進(jìn)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的總基調(diào)下，繼續(xù)形成“降成本、降門檻、提預(yù)期”的正面效應(yīng)，讓10月以來商品房市場交易端的活躍度可以持續(xù)。從近期市場數(shù)據(jù)來看，熱點(diǎn)城市網(wǎng)簽量仍保持在高位。比如，根據(jù)深圳克而瑞監(jiān)測，最近一周（11月4日—10日）深圳新房網(wǎng)簽環(huán)比上漲7.3％，二手住房交易量已連續(xù)5周單周均超2000套。但從實(shí)際認(rèn)購來看，下一步或難繼續(xù)保持這樣的高位。也就是說，我們不能忽視政策邊際效應(yīng)下降的問題。因此，才需要在落實(shí)存量政策和推出增量政策上形成疊加與循環(huán)，以夯實(shí)商品房交易的活躍度，促房地產(chǎn)市場盡快實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)。

這次的減稅政策有3個特點(diǎn)：一是降低大戶型住房購置負(fù)擔(dān)，契合住房需求從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”的新變化。二是對一線城市購房的減稅幅度更大，主要由于一線城市人口流入多、房地產(chǎn)發(fā)展早，剛需和改善都比較集中，新政有助于交易循環(huán)。三是需求端和供給端同時減稅。針對開發(fā)商的土地增值稅調(diào)整還是近年來第一次。主要原因在于，近期銷售端明顯改善，熱點(diǎn)城市10月以來無論新房還是二手房交易都出現(xiàn)50%以上甚至翻倍增長的態(tài)勢，但這種態(tài)勢并未傳導(dǎo)至開發(fā)和土地市場。近期部分熱點(diǎn)城市出讓的地塊有的撤牌，有的以底價成交。同時，商品房新開工降幅收窄的趨勢并不明顯，1—10月份累計跌幅仍保持20%以上的水平，顯示開發(fā)商目前仍重在去庫存、降杠桿和保交房。因此，此次在供給端減稅，目的之一也是為了提振開發(fā)商開工和拿地的積極性。

值得注意的是，除了土地增值稅預(yù)征率下限降低0.5個百分點(diǎn)外，各地還可以結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r對實(shí)際執(zhí)行的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。這意味著，東部、中部1%—1.5%的土地增值稅預(yù)征率還可能降低甚至被取消，而將征稅后移至項(xiàng)目交付后的清算環(huán)節(jié)。同時，對銷售增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅項(xiàng)目免征土地增值稅。取消普通住宅和非普通住宅差異后，供給端降稅的幅度很大。

此次房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)調(diào)整，一大背景就是，房地產(chǎn)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大變化。針對住房供求關(guān)系緊張時期或“有沒有”時期缺房子的態(tài)勢，需要最大限度增加房屋供應(yīng)，并適度限制大戶型消費(fèi)的政策體系，包括差別化的契稅和增值稅政策、普通住房和非普通住房的差異等。如今，進(jìn)入改善型需求發(fā)力的階段，這些舉措存在的必要性下降了。另外，當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍存在下行壓力，交易循環(huán)不暢，也迫切需要降低交易環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)。

同時，抑制房企開發(fā)非普通住宅項(xiàng)目，目前也需要轉(zhuǎn)向通過前端降低土地開發(fā)的稅收成本，以及減少開發(fā)項(xiàng)目配套建設(shè)和移交給地方政府的設(shè)施，以提振開發(fā)商自主開發(fā)的積極性?？偟膩碇v，隨著增量時代轉(zhuǎn)向存量時代，過去抑制房地產(chǎn)過快開發(fā)和流轉(zhuǎn)、抑制房價過快上漲的稅制特征，需要轉(zhuǎn)向降低開發(fā)和交易成本、促進(jìn)交易循環(huán)，以及更加重視存量房屋和社區(qū)養(yǎng)老、公共配套補(bǔ)短板的資金需求。因此，全面梳理房地產(chǎn)稅收鏈條，交易環(huán)節(jié)減稅是大趨勢。（作者是廣東省住房政策研究中心首席研究員）